Immer wieder bitten mich Teilnehmer um „heiße“ Anlagetipps. Sie wollen quasi als Beweis meiner Expertise wissen, ob ich denn selbst zu Reichtum gekommen bin. Natürlich winde ich mich um eine Antwort, wer bin ich denn, dass ich meine Vermögensverhältnisse Fremden gegenüber ausbreite. Zu meiner Entlastung denke ich dann gerne an all die Ärzte, die, obwohl sie es besser wissen müssten, ihre Gesundheit mittels Tabak und Alkohol traktieren. Oder an die Psychologen, die sich mit missratenen Kindern oder untreuen Ehepartnern genauso herumschlagen müssen wie alle anderen. Und ich denke auch daran, dass sich meine finanziellen Entscheidungen in frühen Jahren auch nicht gerade durch Weitsicht ausgezeichnet haben. Allerdings liegt heute eine Situation vor, in der es tatsächlich noch nie so einfach war, Vermögen zu bilden, um sich eine sichere finanzielle Basis für die Zukunft zu bauen.
Nehmen wir den Immobilienmarkt, z. B. in Berlin. Wer hier wohnt, kennt sich aus und hat eine gute Vorstellung davon, welche Lage attraktiv ist und wo es in Zukunft vorangehen kann. Sicher ist es nicht jedermanns Sache, sich mit Immobilien zu beschäftigen, aber wenn man auf so relativ einfache Weise Vermögen schaffen kann, aus dem man in Zukunft „passives Einkommen“, also Einkommen ohne Arbeitsleistung erzielen kann, sollte man einmal den Bleistift zur Hand nehmen und zumindest ein paar einfache Berechnungen vornehmen, bevor man in das allgemeine Klagelied der „Gentrifizierung“ einstimmt und sich in seine viel zu teure Mietwohnung zurückzieht.
Zu den Wohnlagen, die noch Entwicklungspotenzial haben, gehört ganz sicher der Wedding, ein Stadtbezirk, der an Mitte und Prenzlauer Berg anschließt und in Zukunft bei Wegfall des Flughafens Tegel mit seinen vielen Parks und der zentralen Lage an Attraktivität gewinnen wird. Die Preise werden derzeit um 1500 – 2000 EUR/qm aufgerufen – mit steigender Tendenz. Wer in Wohneigentum investiert, sollte darauf achten, dass er nicht mehr als das 20fache einer vergleichbaren Jahreskaltmiete als Kaufpreis zahlt. Alles, was darüber geht, könnte eine „Blasenbildung“, also eine Überhitzung des Wohnungsmarktes bedeuten. Meine Beispielrechnung habe ich am letzten Wochenende einer Anzeige entnommen, die ich noch einigermaßen attraktiv fand. Dabei unterstelle ich, dass der tatsächlich erzielte Kaufpreis in der Regel 10% unter dem Angebotspreis liegen sollte. Es hat sich schon immer gelohnt, Verhandlungswissen einzusetzen (kann man lernen, siehe Seminarangebote) und Angebote in die engere Wahl zu ziehen, bei denen der angepriesene Preis zunächst unattraktiv erscheint.
2-Zimmer Eigentumswohnung (60 qm)im Wedding (unvermietet):
angebotener Kaufpreis: 108.000 EUR (sollte um 10% nach unten verhandelt werden)
Hauskosten/Monat: 180 EUR (inkl. Fernwärme)
Provision: 3%, Grunderwerbssteuer: 6%
Notariatskosten: 1.270 EUR
Anschaffungskosten: 107.218 EUR
Kreditsumme: 100.000, Eigenkapital: 7.218 EUR
Monatlicher Kapitaldienst (Tilgung +Zinsen) bei anfänglich 2% Tilgung und 1% Zinsen: 250 EUR
Monatliche Wohnkosten: 430 EUR
Für eine Mietwohnung liegt der monatliche Mietzins/qm in vergleichbarer Höhe bei ca. 7 EUR/qm ohne Nebenkosten. Daraus ergeben sich folgende Risikoüberlegungen:
Chancen:
- Weiterentwicklung der Grundstückspreise (ca. 5-7% pro Jahr)
- Vermögensbildung durch Tilgungsleistungen (25.000 EUR in 10 Jahren)
- Erzielung von passiven Einkommen bei Vermietung
- frühere Entschuldung durch variable Tilgung möglich
- Keine Versteuerung des angesparten Vermögens
Risiken:
- Eigenkapital kann nicht aufgebracht werden
- Zinsanstieg nach Ablauf der Zinsbindung
- Versteckte Bauschäden
- Aufgebrauchte Rücklagen der Wohneigentümer
- Hoher Verwaltungsaufwand durch Wohnungseigentümergesetz (WEG)
- negative Entwicklung der Nachbarschaft in Bezug auf Einkommen, Strassenlärm, Verkehrsverhältnisse, persönliche Konflikte, usw.
Machen Sie sich ein eigenes Bild, aber wenn Sie mich fragen, sieht das Ganze nach einer erstklassigen Anlageentscheidung aus, egal ob Sie die Immobilie selber nutzen oder vermieten. Die Verzinsung läge bei 4-5% vor Steuer, was bei Lage der Risiken eine wirklich attraktive Rendite darstellt.